浅谈商务酒店选址秘诀

   随着国内经济型酒店的迅速升温，精品酒店也在市场慢慢呈现出产品及其品牌的优势，成为星级酒店、经济型酒店和廉价旅馆的新品牌、新产品；做为精品酒店的经营者，店址的好坏，几乎等于成功了一半，不仅能吸收周边的散户客源，并能提高产品的单价，缩短酒店的回收周期，提高赢利率；
酒店总结了泊捷品牌的经济型酒店的选址经验，对精品酒店的选址进行了深入的总结和分析：

一、场地状况：
我们认为，精品酒店的项目用地，场地状况上必须综合考量一下几方面内容：
1、场地概况：项目位置必须充分展示在地图上，介绍场地轮廓和地形，主要交通状况，以及需求产生点（旅游 点、机场、火车站、汽车站、商务营运中心）等到项目位置的距离；
2、能见度：项目位置所处的位置是否醒目，是否受周边的障碍物影响。对精品酒店来说，能见度是影响酒店客 源的关键因素；如果项目所处位置在主要交通要到前受到障碍物的影响，那么必须考虑周边是否能置入灯箱 广告或者酒店指引牌；
3、进出的难易程度：需求产生点到项目位置的交通情况，这是精品酒店吸引客源的重要因素，交通的不利因素 将直接导致客户放弃入住该酒店；
4、可得性：项目所处位置是否是在政府规划搬迁的范围内，是否受政府规划的限制，是否能租到或者买到；
二、市场区域范围状况：
    对于一个新品牌的导入，必须考虑到周边1.5公里范围内的经济型酒店和低价位旅馆的入住情况，当然也必须对周边的娱乐设施，对整个大区的影响入住需求点的各种经济、人口、政策等因素；
酒店综合了直营店的客源，对通过对泊捷经济型酒店的综合分析，认为，评价市场区域可以从三个方面进行：
（1）旅游与旅行目的地分布的范围：具体包括客人的旅行目的地，从旅客旅行目的地至项目的行程距离，旅客 经常使用的交通方式，竞争对手酒店店址。
（2）市场区域的经济特点及商务营运中心的范围：该区域的常住人口构成、商业零售情况、展会等各类贸易情 况、区域类各类会议类型的情况及写字楼、工商企业、政府等社会服务机构的分布情况；
（3）市场区域内娱乐活动服务的配套情况：该区域的娱乐设施活动也将影响能否提升客房单价的关键因素；
三、市场环境：
    酒店认为，对区域市场环境的了解不仅有利于我们把握竞争优势，也有利预付负面影响，能保证我们对市场的充分了解；因此，我们主要针对客源和竞争者的评价进行了解；
(1)客源评价：客源评价是对潜在客源及其消费预期作出评价。如果预期的需求来自当地的工业和商业活动，那 么确认这种需求的最好方法之一是对该地区潜在客源进行调查。如果潜在客源是到访的旅游者，市场调查则 应扩大到这些群体。
(2)竞争者评价：竞争者评价是为了了解该地区所有竞争市场情况和将来可能发生的变化。确定哪些机构是拟建 项目的直接竞争对手和间接竞争对手；判断近期内当地是否会有新建的同类项目：确定当地现有和拟建的旅 游住宿机构的客房数量；分析各个竞争对手目前的房价结构、历年客房出租率、市场定位、服务设备和设 施。
四、旅游业发展状况
    我们认为，旅游业也是酒店行业的重要带动因素，他影响酒店的入住率率和客房单价的提升；我们必须了解大区域内旅游的人数，旅游的成本及旅游的支付能力等因素；
五、行业政策法规
行业政策法规包括所选位置是否有特殊的政策规定、是否受区域划分的限制等因素。

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